Facility Management è tutto ciò che afferisce alla prevenzione, gestione, efficienza e manutenzione di edifici pubblici, commerciali o residenziali, unitamente ai loro impianti e servizi connessi
“Disciplina aziendale che coordina lo spazio fisico di lavoro con le risorse umane e l’attività propria dell’azienda, integrando i principi della gestione economica e finanziaria d’azienda, dell’architettura e delle scienze comportamentali e ingegneristiche”, così IFMA (International Facility Management Association) definisce il Facility Management.
La disciplina nasce negli anni ’70 negli Stati Uniti, con l’obiettivo di contenere i costi di gestione dei patrimoni immobiliari e di mantenerne il valore, occupandosi di organizzare e di gestire la manutenzione degli impianti attraverso la pianificazione delle attività attinenti, dai servizi di pulizia alla ristorazione collettiva, alla manutenzione del verde.
I temi del Facility Management sono stati affrontati sia a livello nazionale, con normative UNI, sia a livello internazionale, con la pubblicazione della serie EN 15221 (a partire dal 2006) da parte del CEN, il Comitato Europeo di Normazione.
Vogliamo focalizzarci sul giugno 2018 quando sono state pubblicate in italiano la UNI EN ISO 41001:2018 e la UNI EN ISO 41011:2018, grazie alla commissione Manutenzione. Le norme stabiliscono i requisiti di un sistema di facility management, cioè un sistema relativo alla gestione e manutenzione di un immobile.
In particolare, il secondo documento, la UNI EN ISO 41011:2018, definisce i termini e le definizioni utilizzati nelle norme di facility management. FM: Funzione organizzativa che integra persone, luoghi e processi (punto 3.5.1) nell’ambiente edificato (punto 3.2.3) con lo scopo di migliorare la qualità (punto 3.7.1) della vita delle persone e la produttività dell’attività principale (punto 3.1.7).
Dunque, per Facility Management si intende principalmente tutto ciò che afferisce alla prevenzione, gestione, efficienza e manutenzione di edifici pubblici, commerciali o residenziali, unitamente ai loro impianti e servizi connessi, quali, ad esempio, degli impianti tecnici e tecnologici di sicurezza e protezione, elettrici e termoidraulici, gli impianti di illuminazione, di condizionamento, di qualita dell’aria, di localizzazione, di gestione e diffusione digitale delle informazioni ma anche i servizi realizzati da persone o automatizzati per il monitoraggio dei consumi, la vigilanza, la pulizia, l’accoglienza visitatori, di gestione degli spazi fisici, delle aree comuni, parcheggi, flotte di veicoli, punti di ricarica, delle aree verdi, di wellness, ecc.
Il facility management integra molteplici discipline al fine di influenzare l’efficienza e la produttività delle economie di società, comunità e organizzazioni, così come il modo in cui gli individui interagiscono all’interno di tali organismi.
L’FM influenza la salute, il benessere e la qualità della vita e del lavoro di gran parte delle società e della popolazione mondiale tramite i servizi che gestisce e fornisce.
Negli ultimi decenni si è riscontrata la necessità di digitalizzare i processi di gestione del settore immobiliare con l’obiettivo di migliorare le prestazioni dell’edificio, automatizzare i processi e ridurre l’impatto ambientale; in tal senso è stato predisposto il DL207/2021 per fornire un’etichetta all’edificio predisposto alla banda ultra-larga.
Di tutto questo ne è consapevole il facility manager, professionista che, secondo quanto afferma l’associazione americana, ha il compito di assicurare “funzionalità, comfort, sicurezza e l’efficienza dell’ambiente costruito integrando persone, luogo, processo e tecnologia”.
Con l’introduzione della digitalizzazione si è iniziato a parlare di smart facility management, termine che contempla l’uso di soluzioni tecnologiche avanzate (Cloud, Internet of Things, Intelligenza Artificiale, Realtà Aumentata).
Lo Smart Facility Management è, di fatto, la trasformazione digitale nella gestione degli edifici oltre che degli impianti e dei sistemi in essi contenuti. Un approccio che, attraverso l’uso di dispositivi specifici, software e soluzioni intelligenti, permette di ottimizzare costi di gestione, manutenzione ed assicurazione, diminuendo i rischi generando innovazione e valore.
Gli obiettivi di questo approccio includono il benessere e la sicurezza delle persone oltre alla business continuity e all’allungamento della vita utile degli impianti attraverso la manutenzione predittiva.
Per i facility manager il vantaggio della digitalizzazione si misura attraverso la possibilità non solo di ricevere innumerevoli dati in tempo reale, ma soprattutto di disporre delle informazioni in un sistema informatico di gestione, contando su reportistiche e indicatori che è possibile estrarre in maniera molto semplice, permettendo la prevenzione e le eventuali azioni correttive secondo le diverse possibili politiche dei propri KPI, key performance indicators, specifici dell’immobile in questione.
Se questi strumenti vengono impiegati con consapevolezza, il facility manager o l’amministratore condominiale può prevedere un’automatizzazione di molte funzioni, permettendogli così di ridurre il tempo in interventi di controllo sul posto, potendo così focalizzare il suo tempo su altre attività prioritarie.
I sistemi di Building Management tipicamente si compongono di diversi componenti che servono a rendere «intelligente» l’edificio. Ognuno di essi è in grado di interagire con la piattaforma di supervisione da cui è possibile controllare ed ottimizzare il funzionamento di tutti i singoli sistemi e quindi di tutto l’edificio. Ma il beneficio di questi dati a livello gestionale avviene quando essi servono a qualcosa: ad esempio scatenare azioni di controllo /ispezione predittiva.
Altri temi molto importanti legato al facility Management sono gli aspetti energetici e di contabilizzazione dei vari consumi. La sfida lanciata per ridurre i consumi di energia, di gas, di acqua, di calore, etc passano necessariamente attraverso la ricerca dell’Efficienza Energetica negli Edifici. Gli edifici nel residenziale / terziario utilizzano infatti quasi il 45% dell’energia disponibile e sono responsabili di un livello simile di emissioni di CO2.
I sistemi di efficienza energetica attiva, quali i sistemi di automazione e controllo degli edifici, hanno la funzione di massimizzare l’efficienza energetica degli impianti tecnici dell’edificio in relazione alle condizioni ambientali esterne e ai differenti profili di utilizzo e occupazione dei singoli ambienti.
Sull’efficientamento energetico le recenti modifiche delle direttive Europee EED 2018/2002 vengono ad esempio recepite dalla norma UNI EN 10200 in merito alla contabilizzazione.
La norma UNI EN 15232, invece ha introdotto una classificazione delle funzioni di controllo degli impianti tecnici degli edifici, è la base di partenza per la loro implementazione e per stimarne l’impatto sulle prestazioni energetiche.
A tal proposito, di recente la Commissione Europea ha lanciato una newsletter dedicata allo Smart readiness indicator (SRI), l’indicatore per valutare la predisposizione all’intelligenza degli edifici.
L’obiettivo è guidare i paesi dell’UE e le parti interessate del settore dell’edilizia nell’attuazione della misura fornendo assistenza tecnica e informando sugli ultimi sviluppi.
Gli edifici sono il singolo più grande consumatore di energia nell’UE e rappresentano più di un terzo delle emissioni di gas serra. Un patrimonio edilizio ristrutturato e più moderno è quindi fondamentale per raggiungere gli obiettivi energetici e climatici dell’UE e in questa prospettiva gli SRI svolgono un ruolo chiave: incoraggiano l’innovazione tecnologica e creano un incentivo per l’integrazione di innovative tecnologie intelligenti negli edifici.
Lo “Smart readiness indicator” è l’indice comune dell’UE per valutare la predisposizione degli edifici a utilizzare le tecnologie intelligenti, introdotto dalla Direttiva EU 2018/844 sulle prestazioni energetiche degli edifici (EPBD). SRI contribuirà ad aumentare la consapevolezza dei vantaggi che le tecnologie di costruzione intelligente apportano alla creazione di edifici sani, efficienti dal punto di vista energetico e confortevoli. In questo contesto l’associazione Smart Building Alliance sta lavorando sul modello di certificazione Ready2Service (R2S) per sostenere la transizione digitale dell’edificio.